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意外!“隐形航母”出手,合生创展拟接盘恒大物业股权

若干年前,有五家发轫于广东的房地产公司曾被称作“华南五虎”,他们分别是合生创展(00754.HK)、碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)。如今,恒大深陷流动性危机,极有可能是其中最低调的合生创展出面救场。

若干年前,有五家发轫于广东的房地产公司曾被称作“华南五虎”,他们分别是合生创展(00754.HK)、碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)。如今,恒大深陷流动性危机,极有可能是其中最低调的合生创展出面救场。

10月4日早间,在港上市的中国恒大、恒大物业(06666.HK)及合生创展三家公司同时停牌称等待刊发相关公告,而合生创展进一步披露,公司即将刊发的公告涉及同意收购一家在港上市公司的股份。

尽管恒大旗下两家停牌企业未透露相应信息,但市场普遍猜测,合生创展将收购恒大物业相应股权,而第一财经亦从多个渠道证实了市场的这一猜测。

知情人士表示,恒大旗下两家公司同时停牌,确实涉及恒大物业相关股权的出售,而收购方也正是合生创展。目前中国恒大及其大股东许家印家族合计持有恒大物业约60%股权,预计将大部分出售给合生创展,仅保留少量权益。

截至停牌前,恒大物业总市值为553.51亿港元(约合458亿人民币)。知情人士称,若合生创展最终收购超过51%股权,以及交易对价较市值适当折让后,预计涉及收购价格在200亿人民币左右。

不过,最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。

割肉”现金奶牛”

停牌前恒大物业PE约13倍,远低于同体量物业上市公司之平均估值水平,比如碧桂园服务和保利物业截至4日的PE分别为46倍和26倍。不过,恒大此番能顺利出让物业相应股权,对于市场和恒大的债权人来说,也不失为一个积极信号。

早在8月中旬,恒大就发布公告称,为缓解流动性压力,欲出售恒大物业、恒大汽车(00807.HK)等旗下资产以快速回笼资金。此后,市场消息称,碧桂园服务及万科(000002)都曾与恒大进行过接触洽,商谈物业并购事宜,但均没有落地。

至9月中旬,恒大表示,“尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议,不能保证能够签订出售协议”。这则公告一度让市场感到焦虑,恒大系股价不断探底。

到9月29日,随着约百亿元出售盛京银行部分股权的消息出台,恒大系资产出让终于迎来实质性进展。此番物业股权的出让,亦被视作恒大解决流动性危机的进一步举措。

恒大物业是恒大旗下较有价值的一笔资产。2020年12月,恒大物业以8.8港元/股的发行价在香港上市,股价最高时触及19.74港元。在恒大流动性危机爆发之后便一路下挫,至停牌前的5.12港元/股。

对于当前的地产行业来说,物业是较为稳定的“现金奶牛”,属于优质资产。目前,恒大物业规模及盈利能力均位居上市物业公司前列,今年截至6月末,在上市物管企业中,恒大物业以4.5亿平方米的在管面积位居行业第二。同期,恒大物业实现营业收入78.73亿,同比增长68.3%;毛利润29.39亿,同比增长68.7%,净利润19.34亿元,同比增长68.6%。

“隐形地产航母”

目前,整个房地产行业资金充裕的企业并不多,除了央企和国企之外,能够有足够的资金接下恒大大体量资产的民营房企,更是屈指可数,不过,合生创展突然接盘恒大物业,依然让市场人士感到意外,毕竟,这家公司已经低调了太长时间。

能将恒大物业吞下的合生创展,自然也不是等闲之辈,曾经2004年成为首家年销售额突破百亿的公司,比万科突破百亿的时间更早,一度被王石称作“地产航母”。此后因效法港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式,在规模上逐渐掉队。在碧桂园2020年全年销售额逾5700亿元的情况下,合生创展仅实现358.34亿元。

不过,最近两年,合生创展大有重新发力的迹象,2021上半年实现,合生创展实现销售额212.3亿元,同比增长63%,增幅远高于同行平均水平。

值得提及的是,一直不愿意高周转的合生创展,仍然是市场上盈利能力较为突出的公司。今年上半年,该公司实现营业额为160.74亿港元,同比增长约49.7%;毛利约为101.25亿港元,同比增长41.69%;核心净利57.24亿港元,同比增长32.8%;归母净利润约56.32亿港元,同比增长10.4%。

截至6月末,合生创展现金及银行结余(不包含受限制现金)约为428.55亿港元,较去年年底上涨44.5%,拥有充足的现金完成此次收购。以“三道红线”计,合生创展位列“绿档”:剔除预收款后的资产负债率为63%,净负债率为66%,现金短债比为1.45。

据悉,合生创展正筹备旗下物业版块的分拆上市,此番接盘恒大物业之后,将有望一跃跻身物业头部行列。消息显示,2020年底时,合生创展旗下合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就提到过,合生活上市准备已在路上。

尽管至今尚无公开的上市动作,但在今年7月份,合生创展发布公告称,将从珠江房地产处,以114万元的代价收购瑞特物业的100%股权,购事项完成后,瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司,将为合生创展旗下物业管理板块增加34.1万平方米的在管面积。

今年以来,物管行业的大宗并购不少,仅涉及已上市物业的并购,就包括碧桂园服务并购蓝光嘉宝和彩生活。

市场人士称,参考碧桂园对于蓝光嘉宝的并购模式来看,合生创展从中国恒大手中收购恒大物业股权后,后续极有可能涉及全盘要约收购,但具体细节,仍有待进一步厘定。(来源:第一财经)

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